导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗>

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求有望(wàng)持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市(sh富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗ì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单(dān)位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗>三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际(jì)上(shàng)会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县(xiàn)城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家(jiā)庭没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到(dào)买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗