文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难(nán)题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基(jī)础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度(dù)不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为(wèi)：房地(dì)产开发(fā)商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十(shí)多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占全社(shè)会固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的(de)合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续还款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qcac2制取c2h2，cac2形成过程电子式ián)仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美(měi)国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开(kāi)发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付(fù)时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预(yù)售(shòu)房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付(fù)房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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