导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅(zháienjoy可数吗，joy可不可数)建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房(fáng)挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经(jīng)达(dá)到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生(shēng)的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房(fáng)。所以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来(lái)地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买房租(zū)房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的(de)改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　enjoy可数吗，joy可不可数如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的(de)是人(rén)，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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