万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民(mín)币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关(guān)于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖(hú)、紫辰(chén)院(yuàn)的(de)树(shù)、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的(de)中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷(fēn)开(kāi)始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一(yī)直没变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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