文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银(yín)行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分(fēn)期支付(fù)。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临(lín)住房需求大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基础建设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当(dāng)时推行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分房制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于当时(shí)的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关(guān)的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合(hé)同关系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承(chéng)担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工(gōng)程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程马美如简介进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按(àn)揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修马美如简介(xiū)复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàn马美如简介g)交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能(néng)交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资(zī)金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的(de)部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置(zhì)购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机(jī)构或保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发(fā)商应(yīng)对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 马美如简介