文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家(jiā)存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如(rú)果没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发(fā)展的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金(jīn)的(de)分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核(h妥否的意思是什么，妥否的用法é)准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房需求大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资(zī)金压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提(tí)高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠(qú)道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德三(sān)国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合(hé)同和(hé)按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比(bǐ)例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现妥否的意思是什么，妥否的用法在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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