5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央(yāng)企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了(le)三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的行业(yè)也(yě)出现了一(yī)些机(jī)会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的(de)房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情时代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资(zī)成(chéng)本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客(kè)观地(dì)去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的(de)业(yè)绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司(sī)也是机(jī)构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业(yè)内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是(shì)在(zài)2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的(de)市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业(yè)链的(de)复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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