导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才(cái)是(shì)城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关(guān)数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　美女脱了个精光露出奶囗和尿囗rong>（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的(de)流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的(de)大城(chéng)市租(zū)赁一套房(fá美女脱了个精光露出奶囗和尿囗ng)，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人(rén)口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带(dài)来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉(shè)及到(dào)买房(fáng)租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建房(fáng)家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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