5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的(de)首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的(de)行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易(yì)出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一(yī)季度的收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是(shì)主要布(bù)局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(y网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊īng)到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和(hé)良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还(hái)是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一季(jì)报(bào)梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的(de)复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极(jí)个别(bié)城市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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