OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安180kg等于多少斤 180kg等于多少磅张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期(qī)已同步启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此(cǐ)导(dǎo)致(zhì)二级(jí)市场价(jià)格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来(lái)，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也得(dé)到一定释(shì)放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不(bù)是已(yǐ)经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的(de)投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调(diào)至得(dé)这么急、这(zhè)么(me)深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资(zī)产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到(dào)租金收入受不(bù)受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科技(jì)是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了(le)解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月(yuè)11日(rì)召开的线上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团(tuán)队表示了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和(hé)合同谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦(shà)是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据(jù)悉(xī)新区(qū)国资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负(fù)责(zé)人介(jiè)绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还(hái)是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)180kg等于多少斤 180kg等于多少磅、信息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通(tōng)过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有那么(me)多(duō)储备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作(zuò)了一定的(de)资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些差(chà)异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一(yī)家，后续我(wǒ)们(men)在资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分(fēn)发(fā)挥(huī)协(xié)同效应(yīng)，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江高科(kē)目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产(180kg等于多少斤 180kg等于多少磅chǎn)业空间资产上市(shì)平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平(píng)台和(hé)它未来的(de)发展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这(zhè)次(cì)扩募是我(wǒ)们(men)实(shí)现(xiàn)基金扩(kuò)容的(de)第(dì)一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解(jiě)决，但是(shì)这和我们在(zài)张江科学城(chéng)这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经(jīng)历(lì)的(de)相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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