万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集团(tuán)成了(le)共(gòng)同债(zhài)务(wù)人(rén)被中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他(tā)们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)的(de)处(chù)置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实(shí)了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执(zhí)行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋(yù)。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年(nián)4月(y反函数常用公式大全，反函数运算公式uè)22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但(dàn)却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还(hái)是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(g反函数常用公式大全，反函数运算公式āng)、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先(xiān)后(hòu)进军能(néng)源市(shì)场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的(de)时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义(yì)务，上述(shù)被(bèi)执行人(rén)成为(wèi)“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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