万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)的(de)维权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报(bào)道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复(fù)》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明(míng)确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信(xìn)达申请(qǐng)不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任(rèn)公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没(méi)有(yǒu)很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入北京(jīng)的第一(yī)个(gè)豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了(le)北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元化业务(wù)，先后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域。