近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的(de)时(shí)应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础设施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影(至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号yǐng)响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本(běn)金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后不再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市(shì)场接(jiē)连回调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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