文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，当然这需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重组、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设(shè)的(de)通知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的(de)快(kuài)速(sù)发展，房地产企业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会(huì)固(gù)定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜g>银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并(bìng)没(méi)有统一(yī)的(de)预(yù)售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第(dì)三方(fāng)公证行(xíng)或产权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道(dào)关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施(shī)才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入(rù)银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。