文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机(jī)制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了(le)居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工(gōng)程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大(dà)开(kāi)发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过(guò)程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查(chá)后(hòu)发放的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(ji我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀āo)房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买卖(mài)双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企业(yè)，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀