OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(d德国有多大面积，德国相当于中国哪个省ine-height: 24px;'>德国有多大面积，德国相当于中国哪个省à)园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市(shì)场价(jià)格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露(lù)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽管出(chū)于风险规避(bì)的(de)原因，最(zuì)近几个(gè)交易日(rì)场(chǎng)内资金(jīn)有所(suǒ)流(liú)出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)下(xià)跌，风险也得(dé)到(dào)一定释放(fàng)，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格(gé)是(shì)不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含收益率高的(de)产品具备一定的投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高(gāo)如(rú)星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过度对(duì)经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报(bào)中(zhōng)披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下(xià)降事(shì)项，一(yī)度二(èr)级市场价格出现回(huí)落。在随(suí)后召开的(de)业绩说(shuō)明会中管理人就相(xiāng)关事(shì)项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市(shì)场价(jià)格(gé)表(biǎo)现也(yě)趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示(shì)了对(duì)张江光(guāng)大园(yuán)项目的信心，预(yù)计签(qiān)署意向书(shū)和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得到回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告(gào)引起了市(shì)场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突然(rán)确实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停(tíng)哲(zhé)库科(kē)技(jì)消息的(de)第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项。由于(yú)张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前储备租(zū)户还是(shì)比较(jiào)丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租(zū)户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保证金给了我们(men)一(yī)些空间，但本(běn)着(zhe)对(duì)首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的(de)态度(dù)，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关(guān)负(fù)责人解释(shì)，张江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史(shǐ)运营(yíng)表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户(hù)退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得(dé)到(dào)及时修(xiū)复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的(de)物业(yè)。租户自身(shēn)也(yě)会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自(zì)身需(xū)求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和联(lián)合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他在(zài)开发的(de)储备项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们(men)实现基(jī)金扩容(róng)的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要(yào)解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们(men)在张江科(kē)学城(chéng)这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的(de)相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当(dāng)前突发(fā)事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期(qī)和市(shì)场的信(xìn)心。”

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