导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地(dì)产是(shì)否过(guò)剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占(zhcpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的àn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示(shì)，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增(zēng)需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不同区(qū)域(yù)板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的(de)直观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等(děng)非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于(yú)15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人(rén)均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈中心(xīn)城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提(tí)高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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