OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其(qí)扩募拟新(xīn)购入(rù)基(jī)础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提(tí)前退租的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此后二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格(gé)有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产业园区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一(yī)季(jì)报(bào)中已经披(pī)露(lù)张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最(zuì)近(jìn)几个(gè)交易(yì)日场内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是(shì)，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表(biǎo)示，目(mù)前(qián)随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险也得(dé)到一定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪(xù)面(miàn)等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过度(dù)对(duì)经营(yíng)现金流(liú)没(méi)有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强调亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢(diào)，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继(jì)续密切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明(míng)会上，运营团队(duì)表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了(le)市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟(gōu)通和核实(shí)工作(zuò)，并同步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富(fù亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢)的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在(zài)着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批扩募(mù)、对市场负责的(de)态度(dù)，我们肯定要全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关(guān)负责(zé)人(rén)说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来(lái)都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃(yuè)度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦(shà)多是(shì)两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的(de)物(wù)业。租(zū)户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了(le)一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示(shì)，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业(yè)空(kōng)间(jiān)资产(chǎn)上市平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩(kuò)募是(shì)我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能(néng)面临(lín)了一些突发情况需要(yào)解决，但是(shì)这和我们在(zài)张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个非(fēi)常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心排(pái)除(chú)万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前(qián)突(tū)发(fā)事(shì)件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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