近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易(yì)价(jià)格(gé)的(de)变(biàn)化(huà)。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结(jié)合行业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募(mù)集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过(guò)程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调(diào)减金额(é)根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变(biàn)动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和本(běn)金的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩