近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时(s劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思hí)需结合持有产品的(de)特性，关(guān)注(zhù)二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映在(zài)基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动(dòng)产生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也(yě)称。

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