近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应(yīng)了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金募集材(cái)料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获(huò)得(dé)的(de)现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运(yùn)营高级(jí)副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额(é)mine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目(mù)每(měi)年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益mine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二(èr)是(shì)可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权(quán)类(lèi)的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人(rén)综合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短(duǎn)期博mine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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