导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量数据(jù)并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既有统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去(qù)十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较低的(de)县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。