文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制(zhì)说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配(pèi)套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能(néng)化(huà)解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的(de)进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国(guó)人民银(yín)行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式(shì)，预(yù)售制极(jí)大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年(nián)对(duì)中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发、建材的(de)带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完(wán)全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固(gù)定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银(yín)行(xíng)不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目工(gōng)程总(zǒng)额(é)报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定(dìng)金或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期(qī)进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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