近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通过(guò)观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有期分红收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份额(é)交易价(jià)格的变化(huà)。基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过(guò)基(jī)金(jīn)募集材料和(hé)信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市(shì)场对干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招于未来分红水平的(de)预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额(é)的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部(bù)分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来(lái)自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的(de)公募干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设(shè)反映在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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