饱受争议的(de)二手房交易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房(fáng)地产经纪(jì)服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客源(yuán)优(yōu)势(shì)收取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城(chéng)市二(èr)手房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比(bǐ)例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成(chéng)本(běn)较(jiào)高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通(tōng)过(guò)中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介利(lì)用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对(duì)居(jū)民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出(chū)，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内的(de)相(xiāng)关市(shì)场交(jiāo)易行为(wèi)及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房地产经纪服务(wù)行业(yè)关注最多的(de)一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务收费及(jí)中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依据(j长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心ù)是1995年国家(jiā)计(jì)委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号(hào)文），其中第(dì)六(liù)条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商同意(yì)，可在规定的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)基(jī)础上(shàng)适(shì)当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北(běi)京二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在(zài)实际收(shō长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心u)取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务(wù)项目、服(fú)务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构(gòu)提(tí)供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门会同(tóng)有(yǒu)关(guān)部门依法查处不(bù)按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法规(guī)的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要依法依(yī)规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的(de)经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场的(de)影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质(zhì)，即只是(shì)纲领性(xìng)文(wén)件而非规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一(yī)半的中介费，但在一(yī)些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)公司(sī)将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透(tòu)明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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