文：任(rèn)泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度(dù)是(shì)需(xū)要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机(jī)取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求方(fāng)法加快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花语言凝练和凝炼的区别，凝练和凝炼的区别是什么模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固(gù)定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实(shí)存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如(rú)英语言凝练和凝炼的区别，凝练和凝炼的区别是什么国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付(fù)款由第(dì)三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确(què)认无误后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可(kě)预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提(tí)取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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