文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购(gòu)房老百姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度，勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归(guī)实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在(zài)中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量(liàn勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善g)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉(jué)和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基(jī)础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存(cún)量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了(le)中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善开(kāi)发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师(shī)严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保证金证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付(fù)的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商(shāng)违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善