而如今，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人(rén)被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申请不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是(s德国对中国友好吗，德国对中国怎么样hì)每棵(kē)成本超(chāo)6万(wàn)的(de)成年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与(德国对中国友好吗，德国对中国怎么样yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的(de)情况(kuàng)下(xià)，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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