5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于这一珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市(shì)值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公(gōng)募(mù)基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还(hái)珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？是人(rén)均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季(jì)度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度(dù)提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部(bù)公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客(kè)观地去(qù)持(chí)续观察(chá)国(guó)企央企在(zài)三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确(què)定性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数(shù)的(de)、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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