饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局(jú)联合(hé)发(fā)布(bù)了(le)关于(yú)规范(fàn)房地(dì)产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意(yì)见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客(kè)户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费、严(yán)格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡(dù)到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具(jù)有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这(zhè)些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门(mén)主要监(jiān)管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪(jì)服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介(jiè)费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的(de)最(zuì)早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规(guī)定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门(mén)当前并未(wèi)明确具体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进(jìn)行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经(jīng)纪38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少机构提(tí)供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门(mén)采(cǎi)取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价(jià)格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入(rù)国(guó)家企业信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范(fàn)行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费就(jiù)不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出(chū)的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具(jù)体认(rèn)定(dìng)其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务(wù)领域的(de)调整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很(hěn)多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家(jiā)各支付38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少(fù)一半的(de)中介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来(lái)承担(dān)。即使一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费(fèi)，这部(bù)分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的(de)透明(míng)度(dù)，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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