近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-语言凝练和凝炼的区别，凝练和凝炼的区别是什么4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募(mù)集(语言凝练和凝炼的区别，凝练和凝炼的区别是什么jí)基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方(fāng)面市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回(huí)归的(de)过(guò)程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资(zī)产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价(jià)格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份额单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者(zhě)存在本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本(běn)身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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