导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供(gōn昆明市属于几线城市，云南最好三个城市g)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然(rán)存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业(yè)获(huò)取了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存(cún)量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.0昆明市属于几线城市，云南最好三个城市2和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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