文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一(yī)个(gè)月时间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式(shì)等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一(yī)的(de)预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目工程总额(é)报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金(jīn)循(xún)环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金(jīn)比例一(yī)般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分(junk food 可数吗，junk food是单数还是复数fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

junk food 可数吗，junk food是单数还是复数　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完(wán)成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构(gòu)或保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款junk food 可数吗，junk food是单数还是复数支付环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一(yī)的(de)选购权合(hé)同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度(dù)付款机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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