5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募(mù)对于(yú)房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高(gāo)的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大(dà)分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的(de)行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而(ér)行业(yè)高增的时(shí)代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度(dù)十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的(de)概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待(dài)它的基本面荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人<荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人/span>不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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