导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗)满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的(de)三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的(de)住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因(yīn)户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发(fā)展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作(zuò)会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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