从公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行(xíng)业标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块排名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代(dài)已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前(qián)中特估(gū)的浪(làng)潮下，央第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的(de)不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题，市场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来(lái)说估(gū)值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是(shì)融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核(hé)心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发四月(yuè)份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖(mài)推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发