5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么投资(zī)机(jī)会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的(de)两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季(jì)报(bào)交出的(de)也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融(róng)资成(chéng)泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文本，优质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自身资(zī)产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个(gè)别(bié)城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文