万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿(yì)元人民(mín)币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务(wù)人(rén)。目(mù)前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬也是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被精准收割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树(shù)，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的(de)成(chéng)功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果(gu匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么ǒ)北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么(me)又要质(zhì)押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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