导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺触动的意思解释，颇受触动的意思利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了(le)额(é)外(wài)的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现(xiàn)在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及(jí)80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的(de)居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大(dà)的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qi触动的意思解释，颇受触动的意思ú)主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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