导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点<很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短/p>

　　过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不(bù)是(shì)人均一间(jiān)房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发布(bù)会上(shàng)，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算(suà很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短n)的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活(huó)带(dài)来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需(xū)要的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要(yào)素(sù)逐(zhú)步(bù)向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议(yì)明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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