OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前(qián)几(jǐ)日的下(xià)跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅(fú不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思)一(yī)度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来(lái)，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出(chū)，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二级市场价(jià)格下(xià)跌(diē)，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低(dī)迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的(de)产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的(de)投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调(diào)至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租(zū)金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施(shī)资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一(yī)季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目出租率下降事项，一度二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现回(huí)落(luò)。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明(míng)，市场(chǎng)信心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二(èr)级市(shì)场价格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对(duì)张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思坦言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉新区国(guó)资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备(bèi)租户(hù)情况，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为(wèi)实际(jì)租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保证金给(gěi)了(le)我们一(yī)些空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率为何(hé)未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持(chí)以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户退租(zū)正好发生在市(shì)场活跃度(dù)的(de)短期低点(diǎn)，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到(dào)出(chū)租率下(xià)滑(huá)情况没(méi)有(yǒu)得到(dào)及时(shí)修复(fù)后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦(shà)和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)单层以(yǐ)一千平的(de)面(miàn)积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和(hé)预(yù)算挑选区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后续(xù)我们(men)在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能更加(jiā)充分发(fā)挥(huī)协同(tóng)效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的(de)储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台(tái)和它未(wèi)来的(de)发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这三(sān)十年建(jiàn)设发(fā)展过程(chéng)中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算是一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突发(fā)事件的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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