5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的(de)总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央(yāng)企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业(yè)的持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地集(jí)团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越shì)基于这样的认识转(zhuǎn)手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前(qián)五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的(de)融(róng)资(zī)成(chéng)本不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主要(yào)又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可(kě)预期的(de)盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城(chéng)市(shì)四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库(kù)存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱(qián)。但这也(yě)意味着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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