万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失(shī)最(zuì)大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的(de)，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及(jí)其(qí)他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国民知名度(dù)，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎn真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态g)下了(le)北京万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经(jīng)推出(chū)了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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