导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达(dá)国家(jiā)还有很(hěn)大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhō简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪ng)国(guó)家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居(jū)民户均住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到城(chéng)镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算(suàn)得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(f简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪áng)后(hòu)装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪>

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积(jī)小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口(kǒu)规模(mó)的(de)缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议(yì)明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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