5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金为代表的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色(sè)，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二(èr)级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的(de)行业也出(chū)现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域(yù)性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季(jì)公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地(dì)供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的苏州区号是多少(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首(sh苏州区号是多少ǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)苏州区号是多少改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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