近两(liǎng)年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额(é)交易(yì)价(jià)格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REIT司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文s的分红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行(xíng)业(yè)及(jí)市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券回归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的(de)，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来(lái)自底层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测(cè)。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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