OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张润大(d开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑à)厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的(de)原始权益(yì)人相关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近期已同(tóng)步启动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技的(de)事(shì)件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事(shì)件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业(yè)园(yuán)区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如(rú)星对(duì)此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经(jīng)营现金(jīn)流(liú)没有造成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加(jiā开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑)上前期(qī)本(běn)身(shēn)园区类资产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到(dào)租(zū)金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落(luò)。在随(suí)后召开的(de)业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二(èr)级市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意(yì)向书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人坦言(yán)，事发(fā)突然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一(yī)时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行(xíng)了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业(yè)客(kè)户，租(zū)赁(lìn)意向面(miàn)积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储备租户(hù)，之前的(de)空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项目的(de)大租(zū)户退租(zū)正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大(dà)园项目(mù)在(zài)给(gěi)租户的分(fēn)隔空(kōng)间(jiān)、交付(fù)标准(zhǔn)、租(zū)金(jīn)水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平(píng)的面积(jī)为主，还(hái)有一(yī)些独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也(yě)会(huì)有诉(sù)求，也会(huì)根据(jù)自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们(men)在资源(yuán)共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目(mù)前(qián)在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有一些(xiē)其他(tā)在开(kāi)发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造张江园区(qū)产(chǎn)业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视(shì)开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的(de)第一步(bù)，也(yě)是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了(le)一些突发(fā)情(qíng)况需(xū)要(yào)解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十(shí)年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常小的(de)插(chā)曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当(dāng)前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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