万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次(cì)受到(dào)舆(yú)论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共(gòng)同(tóng)债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司(sī)北(běi)京市分公司(sī)（下称(chēng)中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖(mài)页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高人(rén)民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本(běn)超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳特朗普出生在四川，特朗普小时在中国四川传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的(de)新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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