文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代步入高质富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房(fáng)者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全(quán)部房款，而(ér)是(shì)根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全(quán)交房前(qián)进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格(gé)的资(zī)金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当前的(de)情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的(de)需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转。当时(shí)其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了(le)核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不(bù)应求的问题，富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗使(shǐ)房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核(hé)准。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利(lì)分(fēn)房制度不(bù)再适用于(yú)当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程进(jìn)度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会(huì)固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不(bù)善，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式(shì)套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支(zhī)付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的(de)房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由(yóu)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金(jīn)及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验(yàn)验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施(shī)才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例(lì)》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力(lì)的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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