5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是(shì)进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或(huò)者衰退期(qī)的(de)行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业(yè)也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们(men)分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银(yín)基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫情时(shí)代出租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎn体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤g)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定且可(kě)预(yù)期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企在三(sān)个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例(l体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤ì)分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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